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Competenze che acquisirai
Cosa saprai fare, concretamente, alla fine del corso.
Impostare una strategia di portafoglio immobiliare
Sai definire obiettivi, mix di immobili e livello di rischio prima ancora di scegliere l'inquilino o il canone.
Selezionare inquilini e costruire contratti solidi
Conosci le verifiche da fare prima della firma e le clausole che riducono il rischio di morosità e contenziosi.
Gestire la fiscalità del locatore
Sai confrontare cedolare secca e tassazione ordinaria e conosci gli adempimenti annuali da non dimenticare.
Organizzare manutenzione e rapporto con l'inquilino
Hai un sistema per gestire richieste, piccoli guasti e rinnovi senza che ogni telefonata diventi un'emergenza.
Misurare il rendimento reale del portafoglio
Sai calcolare rendimento lordo, netto e cash flow tenendo conto di vuoti locativi, spese e imposte.
Decidere quando tenere, ristrutturare o vendere
Hai criteri oggettivi per capire se un immobile sta ancora rendendo quanto dovrebbe o va rivisto.
Cosa imparerai
Il percorso, modulo dopo modulo.
Impostare la strategia del tuo patrimonio in affitto
Prima di occuparti di contratti e manutenzioni, definisci obiettivi, mix di immobili e livello di coinvolgimento che vuoi avere.
Selezione degli inquilini e contrattualistica
Le regole pratiche per scegliere un buon inquilino, redigere un contratto solido e gestire cauzione e garanzie.
Fiscalità e adempimenti del proprietario locatore
Cedolare secca contro tassazione ordinaria, IMU, dichiarazione dei redditi e gli adempimenti da non dimenticare.
Manutenzione, gestione operativa e rapporto con gli inquilini
Come organizzare la manutenzione, gestire le richieste degli inquilini e prevenire i conflitti più comuni.
Misurare il rendimento e decidere il futuro del portafoglio
Come calcolare il rendimento reale, confrontare gli immobili tra loro e decidere quando tenere, ristrutturare o vendere.
Per chi è questo corso
Fa per te se...
- Possiedi già uno o più immobili in affitto, o li erediterai a breve, e vuoi gestirli con metodo
- Stai valutando di comprare un secondo immobile da mettere a reddito e vuoi capire cosa comporta davvero gestirlo
- Sei stanco di rincorrere scadenze, canoni in ritardo e manutenzioni non programmate
- Vuoi capire se conviene di più la cedolare secca o il regime ordinario per la tua situazione
Forse non ancora se...
- Non hai ancora un immobile né intenzione di acquistarne uno nel breve periodo: parti da un corso sugli investimenti immobiliari di base
- Cerchi una guida su come comprare casa all'estero: questo corso si concentra sulla gestione in Italia
- Vuoi una consulenza legale o fiscale personalizzata: qui trovi le basi per orientarti, non un parere vincolante
Due appartamenti identici, due rendimenti diversi
Nel Modulo 5 confrontiamo due proprietari con appartamenti quasi identici nella stessa palazzina. Il primo ha scelto il canone concordato, ha un inquilino stabile da anni e paga la cedolare secca al 10%. Il secondo ha inseguito il canone libero più alto possibile, ha cambiato tre inquilini in quattro anni con mesi di vuoto locativo e spese di ripristino, e alla fine il suo rendimento netto reale è più basso di quello del primo. Il caso mostra perché il rendimento su carta e il rendimento effettivo, calcolato su più anni, raccontano spesso storie molto diverse.
Come funziona
Al tuo ritmo
5-6 ore di formazione, al tuo ritmo
Accesso a vita
Rivedi le lezioni quando vuoi, senza limiti di tempo
Ovunque tu sia
Da computer, tablet o smartphone
Attestato finale
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Domande frequenti
Conviene di più la cedolare secca o la tassazione ordinaria IRPEF?
Dipende dal reddito complessivo del proprietario e dal tipo di contratto. La cedolare secca ha aliquota fissa (21% canone libero, 10% concordato in molti comuni) e sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo, ma esclude alcune deduzioni. Con redditi personali bassi o medio-bassi la tassazione ordinaria può risultare più conveniente per via delle aliquote progressive iniziali; con redditi medio-alti la cedolare quasi sempre vince. Va sempre fatto un confronto numerico caso per caso.
Quante mensilità di deposito cauzionale posso chiedere?
La legge sulle locazioni abitative (legge 431/1998) limita il deposito cauzionale a un massimo di tre mensilità di canone, salvo che venga prestata fideiussione bancaria o assicurativa. Chiedere di più non è legittimo e la clausola sarebbe nulla.
Cosa succede se l'inquilino non paga il canone?
Dopo un certo numero di mensilità non pagate (tipicamente due canoni consecutivi per i contratti a canone libero) si può avviare la procedura di sfratto per morosità, che prevede una convalida in tribunale e tempi che in Italia vanno mediamente da alcuni mesi a oltre un anno a seconda del foro. Per questo la selezione preventiva dell'inquilino e, quando disponibili, le polizze contro la morosità sono strumenti di prevenzione importanti.
Devo dichiarare il canone anche se l'inquilino paga in ritardo o in nero?
Il canone concordato in un contratto registrato va dichiarato secondo le regole fiscali applicabili (cedolare o ordinaria) indipendentemente dal fatto che sia stato effettivamente incassato, salvo specifiche eccezioni per la morosità accertata con provvedimento di convalida di sfratto. Gli affitti in nero, oltre a essere illegali, espongono il proprietario a sanzioni severe se scoperti e non danno alcuna tutela legale in caso di controversie.
Come si calcola il rendimento reale di un immobile in affitto?
Il rendimento lordo si calcola dividendo il canone annuo per il valore dell'immobile. Il rendimento netto sottrae le spese non recuperabili (IMU, manutenzione ordinaria, amministratore, assicurazione, eventuali vuoti locativi) e le imposte sul canone. È questo secondo numero, calcolato su una media di più anni, quello che dice davvero quanto rende l'investimento.
Conviene affidare la gestione a un'agenzia o farla da soli?
Dipende dal numero di immobili, dal tempo disponibile e dalla distanza tra proprietario e immobile. Con un solo appartamento vicino a casa, molti proprietari gestiscono da soli. Con più unità, immobili lontani, o poco tempo a disposizione, un property manager che si occupa di selezione inquilini, incassi e manutenzione ha un costo (in genere una percentuale del canone) che spesso si ripaga in tempo risparmiato e minori vuoti locativi.
Serve un'assicurazione specifica per un immobile affittato?
È fortemente consigliata una polizza che copra responsabilità civile verso terzi e danni alla struttura, e in molti casi ha senso valutare anche una polizza contro la morosità dell'inquilino o l'assicurazione sulla cauzione. Le condizioni standard di una polizza casa pensata per il proprietario occupante spesso non coprono adeguatamente un immobile locato: va sempre verificato con l'assicuratore.
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