Pronto a iniziare?
Acquista il corso per sbloccare subito tutte le lezioni sul tuo profilo.
Competenze che acquisirai
Cosa saprai fare, concretamente, alla fine del corso.
Distinguere le famiglie di immobili commerciali
Sai riconoscere le caratteristiche specifiche di uffici, negozi e capannoni logistici e i loro diversi profili di rischio e rendimento.
Leggere un contratto di locazione commerciale
Conosci le clausole chiave: durata, indicizzazione, cedibilità, oneri a carico del conduttore e break option.
Valutare la qualità di un inquilino
Sai analizzare solidità finanziaria, WALT e rischio di sfitto per stimare la reale sostenibilità di un investimento.
Calcolare rendimento e valore
Sai applicare cap rate, rendimento netto e metodo reddituale per stimare il valore corretto di un immobile commerciale.
Strutturare il finanziamento
Conosci le logiche di mutuo commerciale, DSCR e leva finanziaria applicate a questa asset class.
Pianificare l'uscita
Sai impostare una strategia di way-out coerente con il ciclo dell'immobile e del mercato.
Cosa imparerai
Il percorso, modulo dopo modulo.
Le famiglie dell'immobiliare commerciale
Cosa distingue uffici, negozi e capannoni logistici, e perché il commerciale richiede un approccio diverso dal residenziale.
Il contratto di locazione commerciale
Come leggere e negoziare un contratto commerciale: durata, indicizzazione, oneri, cedibilità e la metrica chiave del WALT.
Retail: canone, key money e ciclo commerciale
Come si valuta un negozio: canone di mercato, key money, indicizzazione legata al fatturato e i cicli delle vie commerciali.
Capannoni logistici: dal boom dell'e-commerce all'obsolescenza
Come valutare un capannone industriale o logistico: caratteristiche tecniche, location strategiche e i rischi di un settore in rapida evoluzione.
Valutazione, finanziamento e uscita
Come si stima il valore di un immobile commerciale, come si struttura il finanziamento bancario e come si pianifica una strategia di uscita.
Per chi è questo corso
Fa per te se...
- Hai già esperienza con l'immobiliare residenziale e vuoi ampliare verso uffici, negozi o capannoni
- Vuoi capire come funzionano davvero i contratti di locazione commerciale prima di firmarne uno
- Stai valutando un investimento in un immobile a reddito e vuoi stimarne correttamente rendimento e rischi
- Lavori o vuoi lavorare nel settore immobiliare e hai bisogno di un linguaggio tecnico solido
Forse non ancora se...
- Non hai ancora le basi dell'investimento immobiliare residenziale: parti da un corso introduttivo
- Cerchi una guida generica sull'affitto di una singola stanza o di un appartamento
- Non hai capitale o accesso al credito sufficiente per considerare un immobile commerciale: qui si parla di importi tipicamente più alti del residenziale
Il capannone logistico che rende il doppio di un appartamento
Nel Modulo 4 analizziamo il caso di un capannone da 3.000 metri quadri locato a un operatore logistico con contratto 6+6 anni, canone indicizzato e oneri di manutenzione quasi interamente a carico del conduttore. Il rendimento netto supera il 7%, quasi il doppio di un appartamento residenziale in una città media. Vediamo perché questo rendimento più alto non è un pasto gratis: dipende dalla concentrazione del rischio su un unico inquilino e dalla minore liquidità dell'asset in caso di sfitto.
Come funziona
Al tuo ritmo
5-6 ore di formazione, al tuo ritmo
Accesso a vita
Rivedi le lezioni quando vuoi, senza limiti di tempo
Ovunque tu sia
Da computer, tablet o smartphone
Attestato finale
Completa il corso e ottieni il tuo attestato
Domande frequenti
Conviene di più investire in immobiliare commerciale o residenziale?
Non esiste una risposta univoca: dipende da capitale disponibile, tolleranza al rischio e obiettivi. Il commerciale offre tipicamente rendimenti lordi più alti e contratti più lunghi, ma concentra il rischio su un solo inquilino e richiede competenze tecniche maggiori. Il residenziale è più liquido e frazionabile, ma con rendimenti netti spesso inferiori. Questo corso non è consulenza personalizzata: ti dà gli strumenti per decidere tu.
Quanto capitale serve per iniziare nell'immobiliare commerciale?
Molto variabile: un piccolo negozio di quartiere può costare quanto un appartamento, mentre un capannone logistico o un intero edificio a uffici richiede capitali ben più elevati. Nel Modulo 1 vediamo come le diverse tipologie abbiano tagli di investimento molto diversi tra loro.
Cosa succede se l'inquilino non paga o va in default?
È uno dei rischi centrali di questa asset class, trattato nel Modulo 2. Un contratto ben scritto prevede garanzie (deposito cauzionale, fideiussione), ma la morosità di un unico grande inquilino può azzerare il reddito di un intero immobile, a differenza del residenziale multi-unità dove il rischio è più diluito.
Cos'è la WALT e perché è così importante?
WALT è la durata media residua ponderata dei contratti di locazione in essere. Un immobile con WALT lungo offre maggiore visibilità sui flussi di cassa futuri ed è generalmente valutato meglio dal mercato. La spieghiamo in dettaglio nel Modulo 2.
I capannoni logistici sono davvero convenienti dopo il boom dell'e-commerce?
Il boom della logistica ha spinto molto la domanda e compresso i rendimenti in alcune aree, ma restano differenze enormi tra location, qualità costruttiva e vicinanza a nodi infrastrutturali. Il Modulo 4 analizza come distinguere un buon capannone da uno che rischia l'obsolescenza.
Come si finanzia un immobile commerciale?
Le banche applicano logiche diverse rispetto al residenziale, basate soprattutto sul DSCR, cioè sulla capacità dei canoni di locazione di coprire il servizio del debito, oltre che sul merito creditizio del conduttore. Il Modulo 5 spiega come impostare correttamente la richiesta di finanziamento.
Qual è il rischio più sottovalutato dell'immobiliare commerciale?
L'obsolescenza funzionale: un ufficio con impianti datati o un capannone con altezze insufficienti per la logistica moderna possono restare sfitti a lungo anche in mercati sani. Il corso dedica attenzione specifica a questo rischio, spesso ignorato da chi guarda solo al rendimento iniziale.
Pronto a passare all'azione?
Acquista il corso e sblocca subito tutte le lezioni, i quiz e l'esame finale.