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Competenze che acquisirai
Cosa saprai fare, concretamente, alla fine del corso.
Capire la logica del flipping
Sai in cosa consiste davvero il property flipping, da dove nasce il profitto e quali condizioni di mercato lo rendono possibile.
Individuare l'affare
Conosci i canali per trovare immobili sottovalutati e sai riconoscere le caratteristiche che rendono un immobile adatto al flipping.
Valutare con metodo
Sai stimare l'ARV (valore dopo ristrutturazione) e applicare la regola dei costi per capire il prezzo massimo d'acquisto.
Finanziare l'operazione
Comprendi il ruolo del capitale proprio e della leva, e sai costruire il business plan e il conto economico dell'operazione.
Gestire la ristrutturazione
Sai progettare i lavori in funzione del mercato, gestire imprese, costi e tempi, e muoverti tra permessi e conformità.
Vendere e controllare il rischio
Sai impostare prezzo e strategia di vendita, comprendere la fiscalità delle plusvalenze e gestire tempi e imprevisti.
Cosa imparerai
Il percorso, modulo dopo modulo.
I fondamenti del property flipping
Cosa distingue il flipping dalle altre operazioni immobiliari, da dove nasce il profitto, quali condizioni di mercato lo rendono possibile e quali competenze richiede.
Trovare e valutare l'affare
Dove reperire immobili sottovalutati, come stimare l'ARV e applicare la regola dei costi, e come condurre la due diligence tecnica e legale.
Finanziare e strutturare l'operazione
Capitale proprio e leva finanziaria, la costruzione del business plan e del conto economico, e la fiscalità delle compravendite e delle plusvalenze.
Ristrutturare con metodo
Progettare i lavori in funzione del mercato, gestire cantiere, imprese, costi e tempi, e muoversi correttamente tra permessi, bonus e conformità.
Vendere, gestire il rischio e scalare
Strategia di vendita e prezzo, gestione dei tempi e degli imprevisti, controllo del rischio e passaggio da singola operazione ad attività ripetibile.
Per chi è questo corso
Fa per te se...
- Hai già basi solide di investimento immobiliare e vuoi imparare il metodo specifico del flipping
- Disponi (o puoi mobilitare) capitale e vuoi capire come valutare e strutturare un'operazione con rigore
- Vuoi trattare il flipping come un'attività basata sui numeri, non come una scommessa emotiva
- Ti interessa capire la fiscalità italiana delle compravendite e delle plusvalenze immobiliari
Forse non ancora se...
- Sei alle prime armi con l'immobiliare: parti da un corso introduttivo su investimento e valutazione degli immobili
- Cerchi un guadagno rapido e senza rischio: il flipping è un'attività impegnativa, con capitale a rischio e possibilità di perdite
- Non hai accesso a capitale né la possibilità di finanziare l'operazione: senza risorse il metodo resta teorico
L'affare che sembrava perfetto e non lo era: la regola dei costi in azione
Nel Modulo 2 analizziamo un immobile apparentemente ottimo: prezzo di acquisto basso, zona in ripresa, grande potenziale. Poi applichiamo il metodo: stimiamo l'ARV realistico, sottraiamo i costi pieni di ristrutturazione, le imposte di acquisto e di vendita, gli oneri finanziari, le provvigioni e un margine di sicurezza per gli imprevisti. Il profitto atteso, che sulla carta sembrava generoso, si riduce fino a diventare troppo esile per giustificare il rischio. Imparare a fare questo calcolo prima di firmare è ciò che separa il flipper professionale dal dilettante che si innamora dell'immobile.
Come funziona
Al tuo ritmo
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Accesso a vita
Rivedi le lezioni quando vuoi, senza limiti di tempo
Ovunque tu sia
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Attestato finale
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Domande frequenti
Cos'è esattamente il property flipping?
È l'operazione di acquistare un immobile a un prezzo inferiore al suo potenziale, aumentarne il valore (tipicamente con una ristrutturazione, ma anche risolvendo problemi o riqualificando la destinazione) e rivenderlo in tempi relativamente brevi a un prezzo più alto, realizzando un profitto. Il guadagno nasce dallo scarto tra costo totale dell'operazione e prezzo di vendita, come spieghiamo nel Modulo 1.
Serve molto capitale per fare flipping?
Sì, il flipping è capital-intensive: servono risorse per l'acquisto, per la ristrutturazione, per le imposte e per coprire i costi durante tutta l'operazione, oltre a un margine per gli imprevisti. Si può usare la leva finanziaria per ridurre il capitale proprio impegnato, ma la leva aumenta anche il rischio. Il Modulo 3 affronta finanziamento e struttura dell'operazione.
Cos'è l'ARV e perché è così importante?
ARV sta per After Repair Value, il valore dell'immobile dopo la ristrutturazione, cioè il prezzo realistico a cui potrai rivenderlo una volta completati i lavori. È la bussola di tutta l'operazione: da una stima corretta dell'ARV si ricava, sottraendo tutti i costi e il margine desiderato, il prezzo massimo che ha senso pagare in acquisto. Lo trattiamo in dettaglio nel Modulo 2.
Come funziona la tassazione della plusvalenza in Italia?
In linea generale, la vendita di un immobile entro cinque anni dall'acquisto genera una plusvalenza imponibile (con alcune eccezioni, per esempio per l'abitazione principale), mentre dopo cinque anni la plusvalenza non è tassata. Poiché il flipping vive di rivendite rapide, la fiscalità della plusvalenza incide molto sul risultato. È materia tecnica e in evoluzione: nel Modulo 3 ne diamo la logica, ma va sempre verificata con un commercialista.
Qual è l'errore più comune di chi inizia a fare flipping?
Innamorarsi dell'immobile e sottostimare i costi e i tempi. Il flipper dilettante ragiona sul potenziale e sull'emozione; quello professionale ragiona sui numeri e sui rischi. Sottovalutare il costo dei lavori, i tempi di vendita e gli imprevisti trasforma affari apparentemente ottimi in operazioni in perdita. Il corso insegna proprio a prevenire questo errore.
Il flipping è un investimento passivo?
No, è tutto il contrario: è un'attività che richiede tempo, competenze e gestione attiva su più fronti (ricerca, valutazione, cantiere, vendita, adempimenti). È più simile a una piccola impresa a progetto che a un investimento da lasciar lavorare. Chi cerca rendite passive dovrebbe considerare altre forme di investimento immobiliare.
Quanto dura tipicamente un'operazione di flipping?
Dipende dall'entità dei lavori e dalle condizioni di mercato, ma il flipping punta per definizione a tempi contenuti: l'obiettivo è comprare, valorizzare e rivendere senza tenere l'immobile troppo a lungo, perché il tempo ha un costo (oneri finanziari, imposte, spese di gestione) che erode il profitto. Gestire i tempi è una competenza centrale, trattata nel Modulo 5.
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